单一商场全国排名第五:小寨商圈,如何成为西安第一商圈?

单一商场全国排名第五:小寨商圈,如何成为西安第一商圈?


文=聂海峰


单一商场全国排名第五:小寨商圈,如何成为西安第一商圈?

前言 | Preface

毫无疑问,在很多西安人眼中,小寨商圈的地位已经超越了“老牌”的钟楼商圈。

这样的情况,也发生在重庆的观音桥商圈与解放碑商圈之间。不过,随着小寨多个百货店的撤离和早期市场的萧条等,很多人“高呼”小寨商圈怎么了?也有人说,“赛格国际”一荣周边损……

昨晚,《问政时刻》报道了小寨商圈话题。那么,创造单一商场销售额全国排名第五的小寨商圈,我们还对它有什么期许?

回顾 | 小寨商圈的那些事儿

从古代一个村落,成为今日城市中心区;从城市郊区的文教区,成为西安第二大商圈……位于中轴线的小寨商圈,是西安城市发展的缩影和见证。

五十年代,西安第一轮城市规划奠定了城市格局:中部城市、东部军工、西部工业、南部文教,成为主要城市商圈的诞生地。随后,西安城市的几度增容,基本上是以中轴龙脉展开——小寨成为西安最发达南部区域的商业中心,这是其崛起的基础。

从西安城市发展来看,钟楼、小寨、经开区和曲江等几个核心商圈,基本都在中轴一线。“定海神针”的中轴,决定着西安多组团多中心的布局。

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二〇〇五年的小寨,赛格彼时还是红屋顶◎摄影/聂海峰

小寨商圈的发展历史,堪称是西安商业历史的“教科书”。简单梳理一下,我们认为它经历三个时代:

1.0时代——批发业态为主:包括百汇市场、海港城、飞炫广场等,带来后期诸多入西旅国际“格子铺”的规划设计。2.0时代——百货业态为主:包括百盛广场、金莎百货、金鹰百货、军人服务社等,商业面积基本上不超过5万平米。3.0时代——购物中心为主:以赛格国际购物中心为代表,形成“吃喝玩购娱商”等一体化的城市生活聚集地。

这期间,人们的消费习惯也发生了巨大变化:物质需求→购物需求→休闲消费生活需求;这带来了商业的迭代升级:批发业态→百货业态→购物中心业态。

如今的商业时代,需要“购物+消费+饮食+娱乐”等一站式需求。城市发展,不以个人意志为转移。有人“缅怀”金鹰百货等退出,还发出“既留不住青春、也留不住金鹰”感慨。本质上,这也是对商业发展、业态定位等了解不足的一种误解。

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小寨那些曾经的商业体,无法满足市场需求◎摄影/牧野

曾经火爆的那些商业体,慢慢退出市场、被人们所淡忘,核心是业态单一、产品落后,无法满足人们消费的需求:

比如,西旅国际划分无数“鸽子笼”卖铺做法,从一开始就奠定了失败的结局;工人文化宫改造后的金莎百货,空间局促、业态匮乏……这些诞生在“草莽时代”的商业建筑,反而成了小寨商圈的“伤疤”。

所以,已经过去的百货时代,让金鹰和百盛们难以为继。这已不是个案,东大街和西大街发生的变化,已经说明了一切。

改变 | 赛格国际的启示录

对此,有人这样认为:“赛格国际一家独大,造成‘虹吸效应’,导致周边不少商业业态经营惨淡!”

这是一个伪命题:难道没有赛格,百汇市场、海港城、百盛百货就会变好?消费,是人们在“用脚投票”。如今,大家还会青睐百汇市场吗?所以,我们必须承认一个客观现实:如果没有赛格国际,就没有如今小寨商圈的地位!

很简单,成都的太古里和IFS(有著名的“熊猫”雕塑)直接升级了春熙路商圈。重庆的北城天街,成就了如今山城的第一商圈——观音桥商圈。

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西安最大商业体,赛格成为一个里程碑◎来源/赛格国际

公开数据显示,赛格国际2018年日均接待量达17.8万,全年接超6000多万——这是什么概?相当于“兵马俑+袁家村+大唐芙蓉园+回坊”等旅游人数的总和,10%左右为游客。2018年,销售额实现70.86亿,实现西安商业在全国最高排名——第五位。

据相关部门数据显示,2018年上半年小寨商圈限上企业零售额为76.38亿。可以说,“一个赛格国际,半个小寨商圈”——没有赛格国际,哪来增长?

毫无疑问,这与产品迭代有直接关联。赛格国际商业面积总计二十多万平米,可容纳足够多人群的消费需求。超2000个停车位,相当于钟楼商圈所有商场、写字楼车位(合计不过2000个)。两条地铁线交汇,更是强化了到达性!

品牌方面,截止2018年赛格国际购物中心有742个品牌。其中,三百多个品牌,销售额位列中国前十。西安的消费力,由此可见一斑。

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大悦城的轰动效应,验证了产品的魅力◎图/大悦城

除此之外,随着城市的发展和多中心的形成,近几年西安的购物中心出现了井喷式增长。值得关注的是:

2018年5月开业的西安SKP——这家以奢侈品著称的商业体,半年时间竟以24亿业绩超越了“老牌”的开元广场,名列西安第二。同样的,赛格国际两公里以外的西安大悦城——2018年12月6日开业当日,其客流量就突破28万!

西安大悦城的改造,成为全国商业综合体更新示范。此前,很多人认为大雁塔商圈已“塌陷”……所谓“虹吸效应”,其实是总结为优胜劣汰,互相竞争。

建言 | 我们给小寨商圈的提议

城市在裂变,商业格局随之裂变。谈论小寨商圈,不能“唱衰”或者“过誉”——市场不相信眼泪。

准确的对标,才能起到参照意义。拿西成渝来说,西安钟楼商圈相当于重庆解放碑,是城市最早的大规模商圈;小寨商圈,则相当于重庆观音桥商圈,是城市崛起后的新一代城市中心商圈。那么,小寨商圈下一步该如何走?

目前,重庆观音桥商圈拥有超大购物中心十余个、超大的写字楼集群、步行街区和公园等业态,日客流量达50-80万,已超过解放碑商圈。

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重庆观音桥商圈,有国家4A级景区的步行街◎摄影/百慕大橘子

未来,小寨商圈的地面交通面临瘫痪,地铁交通“爆棚”。所以,小寨商圈严重的交通问题,我们下次将进行专题分析。

除去交通,小寨商圈最大的挑战是“三补”:第一,需要更准确的整体定位和更远大的规划;第二,空间亟待扩容,需要更多的赛格国际;第三、改变目前“有商业无商务”的现状,形成真正的商务商业中心区。

①补规划:小寨商圈需更准确的定位问题:1、RBD(游憩商务区),不匹配小寨商圈未来;2、“西北第一品质商圈”,正确但毫无意义。单一商场全国排名第五:小寨商圈,如何成为西安第一商圈?

建议小寨商圈,有众多大学、寺庙、博物馆、购物中心等为一体的独特都市文化和资源优势,具备成为“都市文化区、城市会客厅、生活时尚地、购物新天堂”的都市旅游区和城市中心区。最繁华的城市中心区,是城市价值最高之地。所以,就需要从规划、定位、空间、文化、配套和服务上进行统筹。小寨商圈内的改造,必须要吸引全国性乃至世界性的资本进入,才能有更高的品质、更好的规划、更全的品牌、更有竞争力的业态组合,不辜负城市中心区的价值。

②补空间:小寨商圈需要真正的空间扩容问题:1、早期商业体单一,只有扩容才能升级;2、更大规模的体量,老区才有优化可能。单一商场全国排名第五:小寨商圈,如何成为西安第一商圈?

建议:立足西安中轴的绝对地位和聚集趋势,实现“南拓内优”,形成“丰”字型商业结构进行空间拓展,具体工作:加快推进东八里村、西八里村的改造,为小寨商圈至少增加30-50万平米左右的现代购物中心,突破现有商业体空间和业态的不足问题,从而形成一个真正辐射全城的购物中心集群。

③补业态:小寨商圈业态需要完善和升级 问题:1、有商业无商务:第三产业结构待升级;2、有配套无品质:高端酒店等业态匮乏。建议:对比北京三里屯商圈、成都太古里商圈、重庆观音桥商圈等,西安小寨商圈缺乏完善的商务集群功能。让大学校园变成公园、文化和创意场所,为西安的第三产业增加足够的多的空间。在空间增容的基础上,并强化金融保险、文化创意、商务总部、信息科技、咨询服务等商务功能。

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“无农不稳,无工不富,无商不活”。在工业北进、科创向南、商立中心的时代,城市中心区商业商务越发达,就越让城市充满动力。

实际上,政府营商环境有两种。一种是广义的营商环境——谋局:创造更好基础,让更多的人和商进来;第二是狭义的营商环境——做事:把每一件事情做对,把每一个细节做好。对于未来的“西安第一商圈”来说,“谋局”才是重中之重!

文=聂海峰

部分图片来自公开网络

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