李宇嘉:深圳为何不再公布楼市均价?

中新经纬客户端7月18日电题:《李宇嘉:深圳为何不再公布楼市均价?》

作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

近期,各路媒体都在报道,深圳楼市唯一官方背书,素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始,就不再公布新房和二手房成交金额。也就说今后,深圳官方平台完全和国家统计局同步,只有新房、二手房价格指数。

“房价”要有现实意义

早在2009年,因为国家统计局公布当年全国房价涨幅为1.5%,引发了舆论的风波。后来,国家统计局不再公布商品房均价水平,改为70个大中城市房价指数了。

其实,国家统计局没有错,如果把经适房、限价房、商品房全部算在内,2009年房价确实只涨了1.5%。问题是,这个1.5%没有太大意义。同样的逻辑,深圳住建局说的也是对的:深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好地反应市场的真实情况。

每年,深圳新房成交大概300-400万平米,仅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考虑商务公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房,新房成交占比更低。因此,少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市,新房均价一下子就拉高了。

此外,还有很多豪宅入市。它们的入市,拉高了全市房屋均价,这对占全市2000万人口中95%的普通人意义大吗?所以,笔者赞同深圳不再披露新房均价的做法。

不过,价格是市场经济无形的手,是市场配置资源的准绳。没有了价格,房地产市场从何来?其实,观察从2016年10月开始的深圳官方平台房价信息,显示房价长期稳定在5.4万元/平方米的水平,上下幅度波动几百元。

实际上,大家都明白,新房价格是高价盘与低价盘搭配网签和入市的结果。搭配不了的高价盘,就可能延缓入市。试问,这样的价格信息,还是市场化的价格信息吗?还有配置资源的信号意义吗?所以,不如取消。

深圳房价信息为何今年取消呢?一是因为,2016年10月以后房价“环比不增长”的调控令下,出现了诸多乱象。各地愈演愈烈的数据操作、“双合同”、“精装修维权”,就是典型的例子。限价没有考虑到2016-2017年“地王”、高地价横行的现实。于是,2018年为了消化这些高价地,各地被迫“做数字”。但是,从2019年开始,挥别过去、另立炉灶、正本清源。

二是2016年以来,深圳的地价不断走高,房价水涨船高,低价盘越来越少,采取“高低价格搭配网签”的做法,越来越行不通了。

房价,不再主导住房资源配置

根据深圳“房改”方案,深圳未来的新增商品房只占供应总量的40%左右,这是个小众市场。因此,新房价格的代表性就较差了,它也难以成为资源配置的准绳。未来,“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化,这是顶层设计,住房资源配置不再是市场化,而是公共产品导向。

所以,取消公布房价也不要上纲上线。当然,商品房还是非常重要的。未来,楼市全面输血实体经济,深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套),要靠商品房来配建。所以,商品房价格高一点没什么大问题。毕竟它只有40%,价格高一些对居民影响不大,但对实体的贡献大。

百姓看的房价水平,去哪里找?

广州也是一样的。从去年7月起,广州不再公布新房网签均价了,取而代之的是“城房指数”,也就是采用同质可比的特征价格法,比较同质楼盘本期与上期成交价,计算涨幅。

因此,未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数。客观讲,指数更公允,也是国际惯例,比如美国的凯斯-席勒指数。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)计算的房价指数,消除了房屋的异质性,更能反映市场整体走势,也是全球房价披露的一般规则。

对百姓而言,房价指数太抽象,还是均价水平更直观、更实用。像国外那样,将城市划为几百个片区,由行业协会或头部中介企业发布片区房价,对买房更有帮助,也是利民之举。

这是一个过程,也是房地产行业走向成熟的标志。另外,对于房屋面积,深圳未来将以交付后实际勘测为准,而非预售为准,也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。过去信息太乱,连合理的房价水平、实际的住宅面积,都不太清楚,现在开始回归。基础信息准确,行业管理才有依据。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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李宇嘉

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